土地探しの方法・ポイント・コツを伝授

夢のマイホームを実現する土地探しの方法・ポイント・コツを伝授します。個人で一戸建てを造るためにはまず土地探しが重要です。もっとも重要な地盤調査から住宅用語まで、土地探しに必要な知識を提供します。


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土地探しトップ > 最新土地情報 > 地価ダウンの動きが拡大
地価ダウンの動きが拡大
2008年1月〜2008年3月の調査時点では、東京圏の地価は、ほぼ横ばいから上昇している地区がほとんどだったのもかかわらず、2008年10月〜2008年12月の調査では、全体的に下落している結果になってきることが、国土交通省の調べで分かりました。
下落幅も拡大傾向になり、品川区品川地区と豊島区池袋東口地区の2地区で9%以上の下落となりました。
※東京圏の高度利用地65地区調べ(参考記事:住宅情報マンションズ)

さて、2009年の土地価格の動向というと1月1日時点の地価公示は、全国平均で住宅地が3.5%下落し(昨年は1.3%の上昇)、商業地が4.7%下落(昨年は3.8%の上昇)と3年ぶりの下落となりました。特に、昨年大幅に地価が上昇した三大都市圏の中心部で下落幅が大きくなっています。国土交通省では、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、資金調達環境の悪化等が背景となって、需要が減退しているとしています。
※野村不動産アーバンネット記事より抜粋

しかしながら今の水準は、地価が上昇し始めた2006年あたりの水準に戻っただけで、とても悪い状況ではないと思います。

これから先、地価が下落がどのようなペースで進むのかは読みづらいところですが、このような不況時は、地価価格の水準が低く、買い時の年であることは間違いありません。
まずは、自分の懐事業や収入面、家族の環境などを見直して、希望の金額で買える土地があれば、土地の価格の動向だけで購入を見送るのは、もったないでしょう。


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土地探しトップ > 土地探しのポイント > 駅から遠い物件を狙うポイント
駅から遠い物件を狙うポイント
駅近の物件は、土地代が高いのが一般的です。広い土地を買うためには、駅から遠いほうが安くなります。
しかし、ただ駅から遠いのは不便なだけで、狙うべき土地はバス停近くの物件です。
土地が広ければ、車2台分のスペースを確保することも可能ですし、マイカー派にはいい条件が揃っています。
駅から何とか歩ける距離の物件よりも、バス停前の物件のほうが、便利と感じる人もいます。
通常は自転車を利用して、雨の日だけバスを使う場合でも、バス停近くであれば、それほど不便には感じません。
バスを利用する生活に不便を感じなくするために、バス路線にも注目してみましょう。複数のバス路線が走っているバス停なら待ち時間も少なくなりますし、深夜便の取り扱いや最終便が遅くまであれば、タクシーを利用する頻度を減らすことができます。

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土地探しトップ > 土地探しのポイント > 古家付き土地、傾斜地土地を狙う
古家付き土地、傾斜地土地を狙う
古家付き土地を狙う
古家付き土地とは、築年数が古いなど中古物件としては売れない家が建っている土地のことを言います。新たに家を建てるときには古い建物の解体費用がかかるために、更地よりも安い場合があります。
中には築年数が古くてもリフォームをかければ、まだまだ住めそうな古家もあります。このような古家を大規模リフォーム及び耐震補強をして住むことができれば、予算をかなり節約できます。
ただし、新たに家を建てる場合は解体費用が100万円単位でかかりますので、事前に古家の解体費用を調べておいた方が良いでしょう。他の土地との比較にも、解体費用込みの値段で考えます。

傾斜地土地を狙う
傾斜地は土地が広くても、家を建てられる部分の面積が制限されるので、フラットな土地に比べて価格が安い傾向があります。
日当たりが確保できる南向きの傾斜地であれば、開放的な家を建てることが可能です。
ただし、傾斜地の場合、軟弱地盤の可能性が高く、地盤調査は必須となります。地盤調査の結果、地盤改良や基礎の補強、擁壁の設置が必要で数百万単位の出費となることがあります。このようなデメリットは頭に入れておく必要がありますので、注意してください。

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土地探しトップ > 土地探しのポイント > 南向き土地が理想ではない
南向き土地が理想ではない
もっとも人気のある土地が東南の土地と言われています。これには理由があって、南と東に道路があれば、将来的に建物が建っても日当たりや風通しが邪魔されないからです。このため土地の値段も高く設定されます。
次に人気があるのが、南側が道路に面する南側道路です。家を南向きに建てることができるのがメリットです。

では、一般的に値段が安い北側道路の土地がダメかというとそうでもありません。
広い土地が手に入る場合、道路付けが北側であっても、南側に広い庭を設けることができるだめ、日当たりも確保でき問題ありません。

むしろ問題なのは、実際購入しようとする現地の環境です。南側道路であっても、周辺に日光を遮る高い建物があると意味がありません。
隣の土地が空地の場合、将来どのような建物が建つ可能性があるのか調べる必要があります。用地地域と建ぺい率・容積率などをチェックすれば、将来どのような建物が建つかがわかります。かならずチェックするようにしましょう。

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土地探しトップ > 土地探しのポイント > 手頃な価格の変形土地を有効活用する
手頃な価格の変形土地を有効活用する
土地には正方形、長方形からひし形、道路に面している部分が路地風な路地状敷地など様々な土地があります。
戸建てのプランで一番理想的な形が、南北よりも東西に長い2:3の割合の長方形の土地で値段も高めに設定されます。

建築基準法では、土地は少なくとも2m以上の開口で道路に面していなければならないという接道義務があります。

路地状敷地の場合で普通車の駐車スペースにする場合、車幅1.8mに対して開口は2.5m以上ほしいので、最低条件の2mでは、駐車スペースとしては厳しいです。
開口が3mあれば、路地状敷地でも駐車スペースも確保できますし、道路に面していないことで静かな環境も保てる長所もあります。
用途地域が住宅系地域で建ぺい率の低い地域であれば、隣家とも離隔が保て、日当たりも気にならないでしょう。

変形土地は制限があるものの価格が手頃になるため、予算が多く用意出来ない場合はこのような土地を狙って探してみるのも手です。

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土地探しトップ > 住宅用語 > 建ぺい率
建ぺい率
建ぺい率(けいぺいりつ)とは、土地面積に対してどのくらいの面積に対して、どのくらいの規模の建物が建てられるかという割合のことをいいます。
なぜ建ぺい率という規制があるのかというと、道路や隣地に接近しすぎないようにすることを目的にしています。建ぺい率の規制がなくすべての家が100%まで家を建てることができてしまうと、風通りも悪くプライバシーを保てず、災害時の逃げ道も確保できず、健全な住宅地域とはなりません。
建ぺい率は用途地域毎に決められていて、建ぺい率が60%であれば、敷地面積の60%まで建物が建てられることになります。
住居系の用途地域では、40%〜60%と低く設定されており、低ければ低いほど隣家との間にゆとりがあって暮らしやすい住環境が保たれます。
その一方で、デパートや飲食店などが立ち並ぶ商業系や、工場が建ち並ぶ工業系の用途地域は、70%以上と高いところが多いです。
建ぺい率のパーセンテージは、各自治体により都市計画で決められます。

※建ぺい率が70%の場合、100m2の土地に建てられる面積は70m2となります。
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土地探しトップ > 住宅用語 > 用途地域
用途地域
用途地域とは。
住居、商業、工業など市街地の大枠として土地利用を定めるもので12種類あります。
用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類が決められます。
次に各用途地域の詳細について説明します。

第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買い物などをする地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
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土地探しトップ > 住宅用語 > 容積率
容積率
容積率とは、土地面積に対する家全体の広さの割合のことで、用途地域毎に決められている。
2階建ての家の場合、1階の広さと2階の広さを足した合計(延べ床面積)が敷地の何%に収まればいいのかを示している。
低層住居専用地域の場合、住宅の高さに制限がありますので、高層の建物に太陽の光が遮られることはありません。
このように容積率が低いエリアでは、日あたりの良い庭付きの戸建てでゆったりとした暮らしを考えている人向けです。
駅前などは容積率が高い商業地域となるのが一般的であり、利便性の良い立地にこだわってアクティブな暮らしを考えている人向けといえます。

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